Masowe podwyżki za grunty

Prawie 100 pism zaskarżających decyzję Burmistrza Swarzędza Anny Tomickiej wysłała Spółdzielnia Mieszkaniowa do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Sprawa dotyczy wzrostu opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów umiejscowionych pod spółdzielczymi budynkami.

    Swego czasu, jeszcze przed możliwością wykupu lokali „za złotówkę” wraz z cząstką gruntu przez mieszkańców, Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu ubiegała się o otrzymanie bonifikaty na wykup gruntu od gminnych władz. Mimo, że prawnie istniała mozliwość nawet 95% bonifikaty, swarzędzkie władze (oraz pozostałe gminy, w których Spółdzielnia posiada zasoby mieszkaniowe) nie przyznały Spółdzielni oczekiwanej ulgi na wykup terenów. W tamtych latach wiele polskich gmin takie, lub nieco mniejsze, bonifikaty przyznawało. Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej pozostał więc przy formie wieczystego użytkowania. W takiej też formie ułamkowe części terenu przejmowali ci, którzy zwłaszcza od 2007 r., lawinowo przekształcali posiadany tytuł prawny do lokalu w prawo odrębnej własności. Obecnie są więc właścicielami mieszkań wraz z użytkowanym wieczyście gruntem, który jest własnością gminy. Z tego tytułu osoby, które dokonały wszystkich formalności - włącznie z wpisem do Księgi Wieczystej - płacą co roku samodzielnie podatek od nieruchomości mieszkalnej i gruntowej oraz opłatę za wieczyste użytkowanie gruntu. O ile górne stawki podatku od nieruchomości ustalane są przez Państwo i żadna z gmin czy miast nie może tego górnego pułapu przekroczyć, o tyle opłata użytkowania wieczystego zależna jest od aktualizacji dokonanych przez gminę.

    Do tej pory gminy na podstawie aktualizacji cen gruntów mogły podwyższać opłatę za użytkowanie wieczyste co roku do dowolnej, czasem „obłędnej” wysokości. Dzięki projektowi nowelizacji zaproponowanemu przez SLD i wraz z poprawkami zaaprobowanemu przez rząd, aby zapobiec horrendalnym podwyżkom z tytułu użytkowania gruntów osiągającym w niektórych gminach swą kilkunastokrotność, od 9 października 2011 r. wprowadzono dwa istotne ograniczenia. Pierwsze stanowi, że opłata wieczystej dzierżawy, która przekracza 200%, będzie rozłożona na 3 raty; w pierwszym roku nie może przekroczyć 200%, a w kolejnych dwóch latach pozostała nadwyżka rozłożona ma być w równych częściach. Drugie ograniczenie, że opłata nie może być aktualizowana częściej niż co 3 lata.
    Gminy, którym zależało na większych wpływach z tytułu opłat gruntowych, nie licząc się ze znacznym obciążeniem podatnika, wprowadzały masowe aktualizacje cen gruntów i wysyłały wypowiedzenia dotychczasowych stawek za użytkowanie gruntu. Tak zrobiła w 2011 r. również Gmina Swarzędz, która we wrześniu przysłała aktualizacje opłat większości spółdzielczych terenów pod budynkami. Wypowiedzenia dotychczasowych opłat przewyższają kilkakrotnie swą dotychczasową wysokość, ponieważ zostały przesłane przed 9 października.
    Opłatę użytkowania wieczystego uiszczają wszyscy spółdzielcy, jednak odbywa się to na dwa sposoby. Większa grupa spółdzielców płaci za użytkowanie w rachunku czynszowym wystawianym przez Spółdzielnię, która następnie reguluje całość w gminnych urzędach. Od kilku miesięcy pozycja opłat za grunt jest widocznie wyodrębniona na rachunku. Z kolei mieszkańcy, którzy posiadają prawo odrębnej własności wraz z gruntem, muszą uiszczać wszelkie opłaty gruntowe samodzielnie. Wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie powinni otrzymać od gminy.

    Mieszkańcy, którzy samodzielnie opłacają koszty gruntowe nie mogą liczyć na pomoc Spółdzielni Mieszkaniowej w kwestii odwoławczej. Spółdzielnia nie może ich bowiem reprezentować przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, ponieważ to oni są użytkownikami wieczystymi ułamkowych fragmentów terenów. Mogą natomiast wystąpić z wnioskiem indywidualnie. Po otrzymaniu decyzji o podwyżce, należy zwrócić się do urzędu gminy o wydanie kopii operatu szacunkowego lub zapoznać się z operatem w urzędzie. Dokładnie przeanalizować operat pod względem nieprawidłowości, sformułować wniosek i przesłać go do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu.
    Spółdzielnia Mieszkaniowa odwołując się w imieniu swych członków od podwyżki opłat z tytułu użytkowania wieczystego, podniosła argumenty formalne i wskazała na błędy w operatach gruntowych. Błędy formalne są jedynymi, jakie rozpatruje SKO w trybie odwoławczym. Komisji nie zainteresuje fakt, że np. kilka sąsiednich nieruchomości posiada niższą wycenę lub że ktoś ma trudną sytuację rodzinną. SKO rozpatruje tylko te sprawy, które świadczą o błędach popełnionych przy wycenie gruntu lub formalnym wypowiedzeniu stawki opłaty przez gminę.

W treści odwołań Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu wskazuje na następujące argumenty:

1. Zawieszenie postępowania administracyjnego w związku z toczącym się już postępowaniem przed Sądem Okręgowym do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia postępowania sądowego w kwestii prawidłowości wcześniejszych aktualizacji opłat i ustalenia czy w stosunku do Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu obowiązują bonifikaty 50% zastosowane w umowach i w decyzjach administracyjnych o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.
2. Nieuzasadnienie aktualizacji opłaty, ponieważ operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego nie odzwierciedla rzeczywistej wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę aktualizacji opłaty rocznej użytkowania wieczystego gruntu:
   • Zdaniem SM, wycena została dokonana „masowo”, a tym samym zawiera w sobie elementy błędu, przypadkowości i zbyt dużej uznaniowości. Każdy grunt ma swoją specyfikę, a co za tym idzie swoją cenę. Zgodnie z przepisami prawa wycena gruntu do aktualizacji powinna być dokonana dla każdej nieruchomości gruntowej z osobna, zwłaszcza gdy różnią się sposobem użytkowania, zagospodarowaniem i przeznaczeniem w obowiązującym planie miejscowym.
   • W operacie brak opisów co do położenia, przeznaczenia i sposobu użytkowania gruntów, wobec czego nie można stwierdzić czy próbki przyjęte do analizy były brane z terenów, których lokalizacja znajduje się w rejonie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, mających podobny obszar, podobną funkcję wyznaczoną w miejscowych planach zagospodarowania lub w studium.
   • W tabeli określającej średnią cenę znajdują się wyłącznie transakcje z 2009 i 2010 roku, mimo że trendy, które następują w 2011 roku wskazują na kryzys rynku nieruchomości. Przyjęcie do analizy tylko transakcji z lat ubiegłych ma wpływ na zakres współczynników korygujących, a tym samym na określenie ostatecznej wartości rynkowej nieruchomości.
   • Rzeczoznawca dokonujący wyceny nie sporządził z użytkownikiem wieczystym (Spółdzielnią) protokołu dotyczącego poniesienia przez niego ewentualnych nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej na danym gruncie, czy też nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu.

 

Jak odwołać się w SKO?

Osoby z prawem odrębnej własności do mieszkania, które otrzymały decyzję o wypowiedzeniu dotychczasowej stawki opłaty użytkowania wieczystego, mogą składać wnioski odwoławcze w ciągu 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia do:

Samorządowego Kolegium
Odwoławczego w Poznaniu
61-713 Poznań,
Al. Niepodległości 16/18

    Kolegium jest organem właściwym do rozpatrywania odwołań od decyzji, zażaleń na postanowienia, żądań wznowienia postępowania lub do stwierdzania nieważności decyzji jednostek samorządu terytorialnego. Orzeka m.in. w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Obszar właściwości miejscowej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu obejmuje m.in. powiat poznański i miasto Poznań.
    Wniosek powinien być złożony w 2 egzemplarzach przeciw włodarzowi jednostki samorządowej: burmistrzowi, wójtowi lub prezydentowi miasta. Musi zawierać jedno z dwu sformułowań, że „aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona” lub „aktualizacja jest uzasadniona, lecz w innej wysokości”. Podważyć można błędy w wycenie (jeśli mieszkaniec przedstawi swój operat, z którego wynika niższa wartość gruntu) oraz błędy formalne w wycenie (wskazane przez SM) i w wypowiedzeniu. Należy sprawdzić, czy wypowiedzenie spełnia ustawowe wymogi, czy jest w pełni skuteczne, czy zawiera wyliczenie nowej opłaty i wskazanie miejsca, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Brak któregokolwiek z powyższych może być podstawą odwołania. Ponadto, jeśli w wypowiedzeniu brakuje pouczenia, w jaki sposób można się odwołać od podwyżki, wolno zakwestionować wypowiedzenie nawet po upływie 30 dni i żądać odstąpienia od aktualizacji. Każdy wniosek powinien zawierać uzasadnienie.
    Złożenie wniosku jest nieodpłatne. Po przeprowadzeniu rozprawy,  strona która wygrała, może złożyć wniosek o zwrócenie jej kosztów np. sporządzenia operatu szacunkowego, skorzystania z usług prawnika itp.
    Wszystkie podania kierowane do Kolegium przez osoby niezadowolone z rozstrzygnięć gminy, przyjmowane są i rejestrowane w biurze podawczym: budynek  C Wielkopolskiego Urzędu Wojewódzkiego, al. Niepodległości 16/18, pokój 135 lub poprzez Elektroniczną Skrzynkę Podawczą: www.skopoznan.eboi.pl wraz z podpisem elektronicznym. Następnie sprawa jest dekretowana na członka Kolegium wyznaczonego jako sprawozdawca w tej sprawie oraz wyznacza się pozostałych członków składu orzekającego. Po wydaniu przez skład orzekający SKO decyzji, rozstrzygnięcie jest przesyłane do stron postępowania. Jeżeli Kolegium podtrzyma decyzję w sprawie podwyżki, należy zapłacić opłatę w tej wysokości, ale bez odsetek. Należy pamiętać, że składając odwołanie nadal musimy uiszczać opłatę w dotychczasowej wysokości.
    Warto również zapamiętać, że jeśli wartość gruntów zacznie spadać, można wystąpić o obniżenie opłaty wieczystego użytkowania.

    Informacje dotyczące wniosków są udzielane w biurze podawczym SKO, telefonicznie: 61 854 15 09 lub e-mailowo: sekretariat@poznan.sko.gov.pl

Co dalej?

Użytkownik wieczysty, który jest niezadowolony z orzeczenia SKO, ma prawo złożyć skargę do sądu powszechnego (rejonowego, okręgowego), właściwego dla położenia nieruchomości. Od pozwu takiego wnosi się wpis zależny od wysokości kwestionowanej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Przegrywający ponosi też koszty opinii biegłych. W uzasadnionych przypadkach sąd może zwolnić od kosztów postępowania. Podejmując decyzję o złożeniu skargi na SKO do sądu trzeba więc mieć pewność, że wartość nieruchomości jest niższa niż wyceniona przez gminę.