Pod koniec 2009 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu otrzymała wypowiedzenie dotychczasowych warunków wysokości opłat za użytkowanie wieczyste w Poznaniu. W stosunku do poprzednich stawek wzrost wynosi nawet ich dwunastokrotność.
Wysokości stawek
Roczna opłata za użytkowanie wieczyste gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wynosi równowartość jednego procenta wartości działki. Opłatę tę należy uiścić do 31 marca. W 2009 roku wartość gruntu oszacowali rzeczoznawcy majątkowi powołani przez władze Poznania. Uznali, że skoro ceny nieruchomości w ostatnich latach pięły się w górę, wzrasta też opłata za wieczyste użytkowanie gruntu. I tak, opłata roczna z tytułu użytkowania terenów położonych w Poznaniu przy ul. Warszawskiej, Nieszawskiej, Mścibora i Małachowskiego wzrosła z 22.677,05 zł na 276.576,13 zł; przy ul. Niedziałkowskiego z 3.118,08 zł na 10.770,37 zł; a przy ul. Główniej z 1.198,50 zł na 8.580,75 zł (przy czym udział Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi 173790/176450 części, czyli nowa opłata dla SM wynosiłaby 8.451,39 zł).
Nieaktualne operaty
Spółdzielnia skorzystała z możliwości odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, podważając opinię rzeczoznawców powołanych przez miasto i wnosząc, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona. Jednym z powodów jest fakt, że niektóre operaty szacunkowe rzeczoznawców były sporządzane w styczniu 2009 r., a więc nie odzwierciedlają rzeczywistej sytuacji i można je uznać za zdeaktualizowane. Od czasu ich powstania do czasu wypowiedzenia warunków użytkowania wieczystego upłynęło 11 miesięcy, a zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami ważność operatu wynosi 12 miesięcy. Ponadto operaty nie uwzględniają załamania rynku nieruchomości, które nastąpiło w 2009 r. i wpłynęło na obniżenie cen tychże nieruchomości. Rzeczoznawcy powołują się wyłącznie na transakcje z 2007 i 2008 roku, w czasie szczytu rozwoju rynku nieruchomości oraz sektora budowlanego i kredytowego. Dodatkowo, przy obliczaniu wartości, rzeczoznawcy zastosowali tzw. zwiększający współczynnik upływu czasu, z czym Spółdzielnia nie spotkała się w dotychczasowej, wieloletniej praktyce.
Próbki gruntów
Spółdzielnia zakwestionowała również tzw. ustalenia rynku lokalnego, na którym znajdują się wyceniane nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zakłada wycenę gruntu osobno dla każdej lokalizacji. SM zdaje sobie sprawę, że indywidualne wyceny byłyby zbyt kosztowne, jednakże próbki gruntów przyjęte do analizy powinny być brane z terenów w rejonie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Wielkość obszaru powinna być zbliżona, a nieruchomości powinny pełnić podobne funkcje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium.
Tymczasem do obliczenia średniej ceny gruntów przy ul. Warszawskiej, Nieszawskiej, Mścibora i Małachowskiego przyjęto nieruchomości położne np. przy ul. Strzeszyńskiej, Milczańskiej i Promienistej. Nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej nie są przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne, a więc można przypuszczać, że próbki nie spełniają wymogu podobieństwa.
Podobnie sprawa ma się z gruntami przy ul. Niedziałkowskiego, dla których próbki przyjęto m.in. z nieruchomości na os. Stefana Batorego, ul. Strzeszyńskiej, Naramowickiej, Milczańskiej i Piątkowskiej. Wg oceny SM w Swarzędzu, jedyną lokalizacją, która nadaje się do tejże analizy jest zaś nieruchomość położona przy ul. Kosińskiego, w tym samym rejonie i ze zbliżoną wielkością.
W przypadku nieruchomości przy ul. Głównej w operacie brak opisów, a więc nie można w ogóle stwierdzić czy próbki były przyjęte z terenów sąsiadujących i czy spełniają podobne funkcje. Nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie transakcyjnej nie są przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne lecz położone w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, można więc również przypuszczać, że próbki nie spełniają wymogu podobieństwa.
Do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez SKO, Spółdzielnia ma prawo uiszczać opłatę z tytułu użytkowania wieczystego na dotychczasowych zasadach, które uwzględniają niższe stawkii. O rozstrzygnięciu kolegium będziemy na bieżąco informować w kolejnych miesiącach.
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
