Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu, jako jeden z największych inwestorów budownictwa mieszkaniowego na terenie Miasta i Gminy Swarzędz, od dłuższego czasu śledzi z zainteresowaniem rozwój urbanistyczny naszej Gminy. Z perspektywy własnych działań w tym zakresie, niemałe zdziwienie budzi w nas fakt, że planowanie przestrzenne na terenie miasta i gminy Swarzędz ogranicza się przede wszystkim do wyznaczania nowych terenów pod budownictwo mieszkaniowe i do wydzielania kolejnych działek budowlanych dla potrzeb budownictwa jednorodzinnego.
Przepisowy ład czy planowy chaos
Obowiązujące przepisy prawne dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego wymieniają, jako podstawę całego systemu planistycznego, zasadę ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, która ma za zadanie nie dopuścić do chaosu w szeroko pojmowanej zabudowie i zagospodarowaniu przestrzeni. Postulują zachowanie równowagi pomiędzy wszystkimi elementami przestrzeni, w której żyjemy oraz racjonalne wykorzystanie wszelkich uwarunkowań i wymagań środowiskowych, funkcjonalnych i społeczno-gospodarczych. Koniecznym warunkiem realizowania stałej, jednolitej i zrównoważonej polityki przestrzennej jest istnienie odpowiednich postanowień, dotyczących rozmieszczenia infrastruktury transportowej, technicznej, społecznej i gospodarczej.
Szatkowanie terenów
Obserwując sposób, w jaki nasze Władze podchodzą do planowania przestrzennego na terenie Gminy, dochodzimy do wniosku, że z całości zagadnień związanych z tą problematyką, u nas stosuje się tylko i wyłącznie dwa instrumenty dozwolone przez prawo. Są to warunki zabudowy i podziały terenów.
Od czasu do czasu dowiadujemy się, że na skutek indywidualnego wniosku, została wywołana uchwała o przystąpieniu do opracowania miejscowego planu zagospodarowania terenu, przy czym w konsekwencji, w większości powstają kolejne tereny przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne.
Szamba zamiast kanalizacji
Niestety decyzje o nowych terenach budowlanych nie idą w parze z przygotowaniem i budową infrastruktury technicznej. Jak dotąd największym problemem na terenie naszej Gminy jest kanalizacja sanitarna oraz budowa dróg.
Na łamach „Informatora Spółdzielczego” informowaliśmy Państwa o problemach Spółdzielni związanych z budową kanalizacji sanitarnej na terenie Zalasewa, która w końcu - po 6 latach - została przez nas zrealizowana i oddana do eksploatacji. W tej chwili każdy, kto mieszka lub ma zamiar budować się w rejonie ulic Transportowej, Mokrej, Orzechowej, Agrestowej, Rivolliego, Pawiej, może wystąpić do Spółdzielni z wnioskiem o wyrażenie zgody na włączenie się do sieci kanalizacyjnej. Niestety pozostałe tereny zlokalizowane w rejonie ulic Kórnickiej, Średzkiej i innych, nadal borykają się z problemem odprowadzania ścieków. Patrząc na wydane przez obecnie urzędujące Władze decyzje i uruchomione pozwolenia na budowę dochodzimy do wniosku, że sprawa braku kanalizacji nie stanowi dla nich przeszkody. Po prostu udzielają zgody na bezodpływowe zbiorniki ścieków, czyli tzw. szamba.
Przykładem jest budowa około 500 mieszkań w rejonie ul. Kórnickiej przez gorzowską firmę, która dla celów bytowych wybuduje ca 50 szamb. Taka decyzja to kropla w morzu podobnych spraw na terenie naszej Gminy.
Swego czasu na szeroką skalę informowano nas o programie skanalizowania Gminy Swarzędz w ramach tzw. programu „Puszcza Zielonka”, który miał być sfinansowany ze środków unijnych. Jak dotąd, po prawie 8 latach budowa kanalizacji sanitarnej nadal nie weszła w fazę realizacji.
Brak głównych dróg
Kolejną sprawą, która nas bulwersuje i stanowi ogromny problem dla mieszkańców Gminy jest brak nowych układów komunikacyjnych o charakterze ogólnomiejskim. Jak dotąd, zamiast ulic zbiorczych jak grzyby po deszczu powstają drogi o charakterze lokalnym lub dojazdy wewnętrzne. Każdy, kto posiada grunt przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, występuje do Gminy o podział nieruchomości. Dla nowo powstałych działek z całości wydziela się część terenu pod drogę dojazdową i temat uważa się za załatwiony. Co z tego, że droga prowadzi donikąd, że nie nawiązuje do żadnej drogi ogólnomiejskiej. Ważne, że powstały działki na sprzedaż.
Przykładem może być sytuacja w rejonie ulicy Rivolliego, ul. Transportowej i ul. Ukośnej. Powstało tam w różnych miejscach kilkanaście lub kilkadziesiąt nowych działek budowlanych z wydzieloną ulicą wewnętrzną, która służy tylko i wyłącznie mieszkańcom danego zespołu mieszkaniowego.
Natomiast planowana budowa ul. Planetarnej ciągle jest przesuwana w czasie, a remont ulicy Kórnickiej i Średzkiej pozostaje wielką niewiadomą.
Każdy, kto mieszka w południowej części Swarzędza, codziennie przeżywa horror komunikacyjny. Można sobie tylko wyobrazić, jak będzie wyglądała sytuacja mieszkańców, kiedy zostaną zakończone budowy osiedli mieszkaniowych przy ul. Mokrej i wspomnianej powyżej ul. Kórnickiej, nie mówiąc o stale powiększającej się liczbie domów jednorodzinnych. W ślad za tym rodzi się pytanie, jak Gmina poradzi sobie z zapewnieniem dla nowych rodzin miejsc w szkołach, przedszkolach.
Bez wymagań dla inwestorów
Według Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu prawidłowe działanie w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego winno opierać się przede wszystkim, nie o chaotycznie wydawane decyzje o warunkach zabudowy, które tylko i wyłącznie zaspakajają indywidualne interesy, ale w oparciu o solidnie opracowany plan miejscowy uwzględniający wszystkie uwarunkowania i wymagania społeczno-gospodarcze, techniczne i środowiskowe, charakterystyczne dla danego terenu.
Nasze osiedla zawsze były realizowane na podstawie opracowań prawnie obowiązujących w danym okresie, czy to na podstawie planów szczegółowych, czy też planów realizacyjnych, a w ostatnim okresie na podstawie planów miejscowych. Każdą inwestycję rozpoczynaliśmy od budowy infrastruktury technicznej, a osiedla miały zapewniony pełen zakres usług podstawowych (handel, usługi) i ponadpodstawowych (szkoły, przedszkola, żłobki, przychodnie). Po zakończeniu budowy obiektów mieszkalnych zawsze były realizowane układy komunikacyjne, tereny zielone, place zabaw oraz parkingi ogólnodostępne. Nie ograniczaliśmy się tylko do zamierzeń z zakresu budownictwa spółdzielczego, ale również realizowaliśmy inwestycje ogólnomiejskie, takie jak sieci magistralne, drogi publiczne, czy wspomniane powyżej szkoły, przedszkola itp.
Realizując te wszystkie zadania, często mieliśmy problemy z uzyskaniem aprobaty Władz Gminy. Mimo ogromnego zapotrzebowania na mieszkania podejmowano uchwały o wstrzymaniu budownictwa mieszkaniowego lub o zmianie przeznaczenia terenów z budownictwa wielorodzinnego na jednorodzinne. Obecnie czas inwestycji spółdzielczych na terenie Gminy Swarzędz można uznać za zakończony. Pozostali jednak jeszcze inni inwestorzy, którzy działają na terenie naszej Gminy. Dziwi nas fakt, że nie nakłada się na nich obowiązku wyposażania terenów w infrastrukturę techniczną oraz w podstawowy zakres usług. Jak dotąd większość usług i sieci magistralnych jest zlokalizowana na naszych osiedlach.
2 hektary droższe niż 400 hektarów
Jako Spółdzielnia zaobserwowaliśmy także, że w ostatnim okresie nastąpiło znaczne ożywienie w pracach Rady Miejskiej, która podjęła kilkanaście uchwał w sprawach dotyczących przystąpienia do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dla porównania podajemy, że w 2009 roku mieliśmy tylko 2 uchwały w sprawach zagospodarowania przestrzennego, a wcześniejsze uchwały były podejmowane w latach 1997-2006.
Z okresu, gdy Spółdzielnia występowała z wnioskami o zmianę przeznaczenia terenu o pow. ca 2 ha uzyskiwaliśmy odpowiedź, że z uwagi na znaczne koszty takiego opracowania Gmina nie może uruchomić procedur na własny koszt. Jak widać obecnie koszty nie mają znaczenia, skoro niektóre uchwały dotyczą terenów o pow. ca 200, 400 ha. Radni naszej Gminy wykazali wyjątkową aktywność w tym zakresie, pomimo braku nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który choć nie jest aktem prawa miejscowego, niemniej ma ogromne znaczenie jeżeli chodzi o wytyczne dla planów miejscowych. Jaki jest sens przystępować do opracowania nowych planów, jeżeli materiał wyjściowy do planowania przestrzennego jest z 2001 roku i nie odzwierciedla sytuacji społeczno- gospodarczej naszej Gminy?
Planowanie na dawno zaplanowanym
Mamy również zastrzeżenia, co do zakresów tych opracowań. Dlaczego wywołuje się plany na terenach spółdzielczych, które zostały zrealizowane w oparciu o opracowania planistyczne zatwierdzone uchwałami Rady Miejskiej w Swarzędzu? Przecież są to ogromne, dodatkowe koszty dla Gminy, która powinna zająć się terenami jeszcze niezagospodarowanymi, w obrębie których powstaje coraz większy chaos planistyczny.
Wśród spraw rozpatrywanych przez Radnych widzimy opracowanie dotyczące działek położonych w Swarzędzu przy ul. Armii Poznań – pow. ca 1,72 ha (dawniej teren Spółdzielni), opracowanie dla terenu Swarzędz Nowa Wieś i Osiedla Południowe – pow. ca 123,0 ha (tereny osiedli mieszkaniowych Spółdzielni), tereny obejmujące m.in. część obrębu Zalasewo – pow. ca 292,0 ha w tym os. Leśne zrealizowane przez Spółdzielnię Mieszkaniową, dla którego była już opracowana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dogęszczanie osiedli
Nie mniejszym dla nas zaskoczeniem było zatwierdzenie w 2009 roku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego tereny położone w rejonie ul. A. Cieszkowskiego, Z. Grudzińskiego, Zamkowej, Św. Marcina, Strzeleckiej, w tym osiedli Kościuszkowców, Czwartaków, Dąbrowszczaków i Zygmunta III Wazy. Tu również uruchomiono procedurę planistyczną, mimo że realizacja naszych osiedli już takie opracowanie miała. Praktycznie żadne nasze wnioski, jako zarządcy osiedli, a także wnioski samych mieszkańców, przy opracowaniu tego planu nie zostały uwzględnione. Wręcz przeciwnie, wszystkie zostały odrzucone. Natomiast wnioski innych właścicieli terenów, pomimo naszych uwag, zostały zaaprobowane i zatwierdzone. Efektem takiego postępowania jest powstawanie, obok naszego osiedla Dąbrowszczaków, wysokich, 20-metrowych budynków z usługami w parterach (teren po Armaturach). Nikomu nie przeszkadza fakt, że kanalizacja sanitarna w ul. Grudzińskiego nadal jest nieprzebudowana, że takie obiekty wymagają wielu miejsc parkingowych, których w tym rejonie brakuje, że wyjazd z tego osiedla jest kolejnym wyjazdem na, już i tak ogromnie obciążoną, ulicę Grudzińskiego.
Przejmowanie gotowej infrastruktury latami
Zastanawiamy się również, czy w przypadku inwestorów, którzy rozpoczęli budowę nowych zespołów mieszkaniowych z elementami infrastruktury ogólnomiejskiej na terenie naszej Gminy, będą występowały problemy z przejmowaniem na rzecz Gminy elementów uzbrojeń, które zostaną zrealizowane staraniem i na koszt inwestora. Spółdzielnia do dnia dzisiejszego, mimo wielokrotnych zapewnień ze strony Gminy, nie może doczekać się przejęcia oświetlenia ulicznego na osiedlach Czwartaków, Dąbrowszczaków i przy ul. Gryniów, a przecież zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, w tym utrzymanie m.in. dróg, ulic wraz z oświetleniem ulicznym należy do zadań własnych Gminy.
Sprawy poruszone powyżej to tylko niektóre problemy występujące na terenie naszej Gminy. Mamy jednak nadzieję, że w nadchodzącej przyszłości znajdziemy wspólną płaszczyznę działań w tematach prawidłowego rozwoju przestrzennego.
Małgorzata Piskorek-Roszkowska
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
