Projekt ustawy w sejmie

Komitet Inicjatywy Ustawodawczej, który od połowy kwietnia do połowy czerwca zbierał podpisy pod obywatelskim projektem zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, złożył projekt do Sejmu. Wymagany próg podpisów wynosił 100 tysięcy, tymczasem w tak krótkim terminie udało się zebrać prawie 379 tysięcy podpisów.

Projekt ustawy w sejmie

Podobnie jak inne spółdzielnie mieszkaniowe, zrzeszone w 14 związkach rewizyjnych, projekt poparła również Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu. Tu swoje podpisy złożyło ponad 1000 osób, mimo że akcja zbierania podpisów zbiegła się z przygotowaniami dwunastu częściowych Walnych Zgromadzeń, które w tym czasie były tematem priorytetowym, a także z prezydencką kampanią wyborczą, czyli tematem priorytetowym w kraju.
Projekt nie przynosi kontrowersyjnych zmian, porządkuje tylko błędy popełnione przez kolejne rządy i parlamenty w czasie legislacji, likwiduje sprzeczności i występujące w spółdzielczej ustawie luki prawne. Jest efektem ośmiokrotnej nowelizacji tejże ustawy, które na Sejmie siedmiokrotnie wymusił Trybunał Konstytucyjny, uznając jej poszczególne zapisy jako niekonstytucyjne. Tak konstruowane i ciągle poprawiane, niespójne prawo, przysparza poważne trudności w administrowaniu spółdzielniami, które mają do wyboru kierowanie się sprzecznymi ze sobą: zapisami ustawy, wyrokami Trybunału Konstytucyjnego lub różnorakimi wyrokami sądowymi.
Do najważniejszych przewidzianych w projekcie zmian należy przywrócenie możliwości ustanawiania własnościowego prawa do lokalu. Obowiązująca ustawa dopuszcza jedynie przekształcanie lokatorskiego prawa we własnościowe w blokach, stojących na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje ani prawo własności ani użytkowania wieczystego. Nowa ustawa dawałaby lokatorom swobodny wybór, którego obecnie nie mają, jaki tytuł prawny do lokalu chcą posiadać: prawo odrębnej własności czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak i prawo odrębnej własności są zbywalne, każde z tych mieszkań można sprzedać, zamienić, podarować lub zostawić w spadku. Różnica polega na tym, że przy odrębnej własności, właściciel posiada też prawo do ułamkowego udziału w nieruchomości wspólnej, czyli do części gruntu oraz budynku.
Projekt przewiduje również powrót do Zebrań Przedstawicieli Członków. Wybór formy zebrania – ZPC lub WZ - byłby zależny od zapisu w statucie danej spółdzielni, a nie od decyzji ustawodawcy. Taki zapis jest istotny zwłaszcza dla dużych i średnich spółdzielni mieszkaniowych, liczących kilkanaście lub kilka tysięcy członków.
Nadal praktykowane byłoby rozliczanie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem danej nieruchomości odrębnie dla każdej z nich. Dopuszcza jednak możliwość wspólnego rozliczania kosztów i przychodów dla dwu lub więcej nieruchomości, jeżeli taka zasada przyjęta zostanie w statucie spółdzielni.
Projekt ustawy stwarza właścicielom lokali możliwość rezygnacji z usług spółdzielni i utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w dwóch przypadkach. Pierwszy ma miejsce wtedy, gdy większość właścicieli lokali położonych w obrębie danej nieruchomości podejmie uchwałę o utworzeniu wspólnoty. Drugi nastąpi wówczas, gdy została wyodrębniona własność wszystkich lokali w danej nieruchomości i żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni; w takim przypadku z chwilą ustania członkostwa ostatniego właściciela lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa.
Obywatelski projekt ustawy reguluje także dotychczas nieunormowane zasady rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a powstałą wspólnotą mieszkaniową z tytułu różnych zobowiązań oraz z tytułu udziału w funduszu remontowym (podziału środków zgromadzonych na funduszu remontowym spółdzielni pomiędzy spółdzielnię a wspólnotę).
Kolejną zmianą jest przywrócenie określania w statucie spółdzielni długości kadencji Rady Nadzorczej oraz liczby kolejnych kadencji, które może sprawować członek Rady Nadzorczej.

Projekt całej ustawy zamieszczony jest na stronie internetowej Spółdzielni Mieszkaniowej w zakładce: Archiwum 2010.

--------------------------------------

Krótka historia zmian w prawie spółdzielczym
 

POWIEDZIELIŚMY – DOŚĆ CZEKANIA

Obecna ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przy której dłubanie trwało przez osiem lat, to zlepek niespójnych norm, których stosowanie przysparza poważnych trudności w administrowaniu spółdzielniami. W ostatnich latach, zdaniem środowiska spółdzielczego problemy wręcz się zaostrzyły.

Zaczęło się to wtedy, gdy z powodów politycznych zlikwidowano spółdzielcze budownictwo lokatorskie. W sposób świadomy przyjęto te decyzje, bowiem ich celem było tak naprawdę otworzenie pola dla działalności deweloperów. Wykorzystano tę metodę po raz kolejny, po 1990 roku, kiedy to likwidacja związków centralnych spółdzielczości, zahamowała rozwój spółdzielni i stworzyła grunt do ekspansji sektora prywatnego. Teraz, zamiast tanich mieszkań, budowanych przez spółdzielnię według zasady non-profit, przy udziale kredytów zaciągniętych i obsługiwanych przez spółdzielnie, Polacy mieli odtąd kupować drogie, bo powiększone o marżę dewelopera, mieszkania.
Na efekty nie trzeba było długo czekać. Gwałtowanie spadła liczba mieszkań budowanych przez spółdzielnie. Cała grupa ludzi o niskich dochodach praktycznie pozostała bez szansy na własne mieszkanie. Ogromna ich część nie kwalifikuje się do otrzymania kredytu komercyjnego. Natomiast wydolność budownictwa socjalnego (statystycznie jedno mieszkanie rocznie na całą gminę) oraz kurczenie się w wyniku wyprzedaży, zasobu mieszkań komunalnych i starzenie się istniejącej substancji mieszkaniowej, powodują że grupa około 700 tys. osób, kwalifikujących się do takich mieszkań, pozostaje bez szans.
Spec-nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w 2007 r. – dzieło POPis-u zburzyła racjonalny ład i w jego miejsce przyniosła anarchię, sprzeczne z sobą zapisy, a także ograniczyła spółdzielczą demokrację. M.in. narzucono spółdzielniom zróżnicowane warunki finansowe przekształcenia praw lokatorskich na własnościowe,  w wyniku czego około 2,6 mln członków, którzy uzyskali uprawnienia własnościowe przez 2007 rokiem, poniosło znaczne obciążenia finansowe, a 900 tys. członków uzyskujących takie same uprawnienia majątkowe od 2007 r. tych obciążeń finansowych nie poniosło. Ograniczono członkom możliwość swobodnego wyboru tytułów prawnych do lokali,  wprowadzono zakaz ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wprowadzono również arbitralny nakaz odrębnego dla każdej nieruchomości rozliczania kosztów i przychodów, co praktycznie przekreśla możliwość realizacji jednej z podstawowych zasad spółdzielczych – solidaryzmu społecznego. Ograniczono również spółdzielni mieszkaniowej możliwość decydowania o formie organizacyjnej obrad najwyższego jej organu czy o długości kadencji rady nadzorczej. Ograniczeń tych nie zastosowano w odniesieniu do innych rodzajów spółdzielni.
Wprowadzono przymus przekształcania nieruchomości z wykupionymi mieszkaniami o wyodrębnionej własności we wspólnoty. Dziś spółdzielnie utraciły zainteresowanie budowaniem nowych mieszkań, bowiem te z urzędu musza tworzyć wspólnoty. Rozszerzono zakres interwencji resortu odpowiadającego za infrastrukturę w wewnętrzne sprawy spółdzielni. Prawdziwym kuriozum było wprowadzenie zasady wykupu za symboliczną złotówkę, mieszkań lokatorskich, Blisko 900 tys. takich lokali w Polsce zostało przekształconych i w ten sposób spółdzielnie zostały pozbawione środków z powszechnego wykupu, które przeznaczane były na remonty i modernizacje zasobów mieszkaniowych.
Doświadczeniem szczególnym był wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r., w którym uznano przepis art. 12 ust. 1 jako niezgodny z Konstytucją, gdyż pozbawia spółdzielnie część majątku wspólnego bez ekwiwalentu. Trybunał Konstytucyjny zalecił niezwłoczną nowelizację tego przepisu. Uchwalona 18 grudnia 2009 r. nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zignorowała ten wyrok i ponownie uchwalono przepis art. 12 ust. 1 w brzmieniu wcześniejszym, uznanym przez Trybunał, jako niezgodny z Konstytucją. Tymczasem art. 190 ust. 1 Konstytucji jednoznacznie stanowi, że orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego mają moc powszechnie obowiązującą i są ostateczne. Środowisko spółdzielcze uznało to za naigrawanie się z Konstytucji.
Takim praktykom polityków można się przeciwstawić tylko przez działania szerokich gremiów obywatelskich. Stąd inicjatywa obywatelska.
Także Trybunał Konstytucyjny sprawił głęboki zawód. Wprawdzie przyznał w kilku miejscach rację spółdzielniom,  ale jednocześnie przedłużył o rok funkcjonowanie sprzecznego z Konstytucją prawa, sankcjonującego grabież spółdzielni. W innych sprawach zachował się  mocno kontrowersyjnie lub uchylił się od werdyktu. Widać było, że polityka doraźna zwyciężyła w zachowaniach posłów, ministrów i niektórych sędziów TK.
W tej sytuacji spółdzielcy postanowili zgłosić projekt obywatelski ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Popierają go spółdzielnie mieszkaniowe zrzeszone w 14 związkach rewizyjnych.

Materiał stanowi przedruk fragmentów artykułu „Powiedzieliśmy – dość czekania” red. M. Makowieckiego z miesięcznika spółdzielczego „Tęcza Polska".