Kilka ostatnich lat w zakresie prawa spółdzielczego kojarzy się z bałaganem, dezorientacją, nieprecyzyjnością i niekonstytucyjnością przepisów, z częstymi zmianami i różnorakimi interpretacjami, w dodatku kierowanymi do różnych grup społeczeństwa. O tym, czy rok 2010 przyniósł stabilizację i na czym „stoi” spółdzielczość mieszkaniowa, rozmawiamy z Prezesem Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu Pawłem Pawłowskim.
IS: U schyłku 2008 r. Trybunał Konstytucyjny stwierdził niezgodność niektórych przepisów znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z Konstytucją RP. Czy rząd zdołał „wyprostować” niekonstytucyjne zapisy do końca 2009 roku?
PP: Trybunał wyznaczył naszym prawodawcom czas na dokonanie poprawek do końca 2009 r. Przez jedenaście miesięcy niewiele się działo, dopiero pod koniec 2009 r. rozpoczęły się posiedzenia komisji i prace nad ustawą. Przygotowana była wersja Platformy Obywatelskiej, moim zdaniem akceptowalna, ponieważ przywracała spółdzielniom prawo decydowania o swojej własności, prawo wyboru organizmów statutowych, prawo własnościowe do lokalu, a także wprowadzała program stworzenia miliona mieszkań lokatorskich, program rewitalizacji zasobów mieszkaniowych ze środków UE i wspieranie spółdzielczości mieszkaniowej przez państwo na zasadach takich jak w krajach UE. Projekt ten trafił jednak do kosza. Powstał natomiast kolejny bubel legislacyjny, bowiem lekceważąc wyrok Trybunału Konstytucyjnego, posłowie postanowili utrzymać dotychczasowe zasady preferencyjnego przekształcania praw do lokali. Był to zresztą jedyny zapis, do którego się w ogóle odniesiono, mimo że uwagi TK dotyczyły też wielu innych kwestii. Należy więc rozumieć, że brak decyzji rządu w niektórych sprawach, oznacza wejście w życie pozostałych ustaleń dokonanych przez Trybunał i że stały się one wytyczną do wprowadzenia zmian statutowych i regulaminowych w spółdzielniach mieszkaniowych.
IS: Jakie mogą być konsekwencje takich decyzji rządowych?
PP: Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe w Polsce już skierowały pozwy sądowe przeciwko Skarbowi Państwa o odszkodowanie z tytułu tzw. przekształceń za złotówkę. Trzeba poczekać na wyroki tychże instancji. Pozostaje tylko pytanie; na ile sądy będą neutralne i nie ugną się przed decyzjami politycznymi? Nie wiadomo również jak zareaguje Trybunał Konstytucyjny, w związku z nie respektowaniem jego postanowień. Naczelne władze spółdzielcze mają też podjąć decyzję czy sprawę skierować do Strasburga.
IS: Czy Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu także złoży pozwy o odszkodowanie przeciwko Skarbowi Państwa?
PP: Mamy taki zamiar. W naszej Spółdzielni na kilkanaście wniesionych przez mieszkańców spraw, zapadły tylko dwa wyroki o uwłaszczeniach w trybie sądowym. Te dwie decyzje sądu, obie dotyczące mieszkańców z os. Czwartaków, będą podstawą żądania odszkodowania od Skarbu Państwa.
IS: Czy tzw. przekształcenia za złotówkę będą miały jakieś następstwa także w naszej Spółdzielni Mieszkaniowej?
PP: Uwłaszczenia oznaczają nowe sytuacje prawne w Spółdzielni, które w najbliższym czasie trzeba będzie w jakiś sposób rozwiązać. Po pierwsze, powstaje pytanie, czy osoba która przekształciła mieszkanie i posiada prawo odrębnej własności ma nadal prawo być członkiem Spółdzielni? Od czasu nowelizacji ustawy w 2007 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu zrealizowała około 650 aktów notarialnych, w wyniku których mieszkańcy stali się pełnymi właścicielami mieszkań wraz z cząstką gruntu. Nie mają oni tzw. wkładu mieszkaniowego, który jest integralną częścią członkostwa. Może się więc okazać, że do 140 osób, które z własnej woli nie są członkami Spółdzielni, dołączy grupa około 10% mieszkańców, która będzie zmuszona płacić podwyższoną stawkę czynszową.
IS: Od czego konkretnie zależy taka decyzja?
PP: Wystąpiliśmy o wydanie opinii prawnej w zakresie interpretowania przewłaszczeń w odrębną własność do Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP oraz do Naczelnej Rady Spółdzielczej. Czekamy na odpowiedź. Na razie nie ma żadnych komentarzy w tej sprawie. Ostateczną decyzję podejmie Zarząd, po zapoznaniu się z opiniami prawnymi i konkretnymi tendencjami.
IS: Jak Pan wspomniał, jest to pierwsza sytuacja prawna, z którą musi się zmierzyć Spółdzielnia. Jakie są kolejne?
PP: Następną konsekwencją uwłaszczeń będzie wydzielanie się wspólnot. Jeśli w danej nieruchomości będzie ponad 50% mieszkań z wyodrębnioną własnością, to z mocy prawa zastosowanie będą miały przepisy ustawy o własności lokali i to niezależnie czy właściciele wyodrębnionych lokali zachowają nadal członkostwo w Spółdzielni. Zarząd Spółdzielni będzie miał obowiązek poinformować daną zbiorowość, że może zakładać wspólnotę mieszkaniową. Mieszkańcy będą mogli powierzyć dalsze zarządzanie nieruchomością Spółdzielni Mieszkaniowej, przy czym Spółdzielnia będzie musiała posiadać na tę okoliczność decyzję sądową. Decyzję o możliwości dalszego zarządzania budynkiem lub budynkami, Spółdzielnia będzie musiała posiadać także w przypadku braku zainteresowania i aktywności mieszkańców. Może też być tak, że zebranie właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej podejmie decyzję o powierzeniu zarządzania innemu podmiotowi. Spółdzielnia dokona rozliczeń dotyczących danej nieruchomości, przy czym nie ma obowiązku wyposażania wspólnoty w środki do samodzielnego prowadzenia działalności. Wspólnota będzie też partycypować w kosztach utrzymania mienia Spółdzielni, przeznaczonego do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkałe w określonych nieruchomościach.
IS: Wygląda na to, że czekają nas poważne zmiany...
PP: Zmiany, które rodzić będą różnego rodzaju komplikacje. Przykładowo, zmieni się relacja z firmami komunalnymi. Nie będąc w niektórych nieruchomościach, Spółdzielnia nie będzie mogła być stroną. Firmy komunalne powinny podpisać umowy ze wspólnotą. Ta jednak nie ma osobowości prawnej. Nie ma możliwości żeby w jej imieniu działał indywidualny zarządca. Wspólnota musi zlecić zarządzanie profesjonalnej firmie, która będzie ubezpieczona. Firma komunalna i wspólnota będą musiały ustalić wiele spraw, chociażby dotyczących sposobu rozliczeń, których obecnie dokonuje Spółdzielnia w imieniu dostawcy, np. Dalkii. Takich drobnych spraw do rozwiązania będą dziesiątki. Bez wątpliwości będzie to wymagało od mieszkańców zmiany mentalności. Znam wspólnoty, które znakomicie funkcjonują, ale po pierwsze ludzie muszą się w nich ze sobą dogadywać, a po drugie pełnić aktywną rolę w zarządzie wspólnoty i rolę tę traktować bardzo poważnie.
IS: Czy zmiany w prawie spółdzielczym pociągną za sobą jeszcze jakieś inne skutki, dotyczące bezpośrednio mieszkańców?
PP: Już od jakiegoś czasu informujemy, że dłużników z prawem własności nie obejmuje ustawa o ochronie praw lokatorów. Nie dotyczy ich eksmisja do lokalu socjalnego. Publikowane w ostatnich miesiącach ogłoszenia o licytacjach i przetargach mieszkań są dopiero początkiem. Będzie ich coraz więcej i coraz częściej ludzie będą tracić mieszkania. Spółdzielnia już prowadzi kolejne sprawy.
Stajemy też przed dylematem, czy dalej rewitalizować zasoby mieszkaniowe. Otrzymaliśmy wnioski o uwłaszczenie z docieplonego w grudniu wieżowca na os. Dąbrowszczaków 6. Pieniądze, które Spółdzielnia wyłożyła na modernizację, po zaciągnięciu bankowego kredytu, muszą spłacić mieszkańcy nieruchomości. Osoba, która się uwłaszcza, nie może być zadłużona i musi być rozliczona ze Spółdzielnią. Musi więc od razu ponieść koszty modernizacji przypadające na jej mieszkanie, tym bardziej, że najprawdopodobniej przestanie być członkiem Spółdzielni.
IS: Dokonując rozliczeń z osobami uwłaszczającymi się, Spółdzielnia wymaga również opłacenia części gruntu, przypadającego na dany lokal. Dlaczego?
PP: Spółdzielnia nabywała grunty czasami bardzo dawno. Na terenie północnego Swarzędza przed rokiem 1981, nawet około 1964-1968 roku. W momencie pozyskania wieczystej dzierżawy, Spółdzielnia musiała opłacić 25% wartości gruntu. Oczywiście cena gruntu, przed zmianami ustrojowymi, przed denominacją, była zupełnie inna niż dziś. Często mieszkańcy chcieliby nabyć grunt w nominale sprzed 30, 40 lat, w jakim SM dany teren zakupiła. Ponadto, prawidłowością przy ustalaniu członkowskiego kosztu budowy było to, że koszty budowy były kosztem końcowym. W niektórych lokalizacjach, koszty nabycia gruntu wcale nie były wliczane w koszty mieszkań. Również w przypadku wszystkich budynków zakładowych, które Spółdzielnia pozyskiwała od fabryki w Antoninku, poznańskiej Lechii, Zakładów Energetycznych czy też Pometu, Spółdzielnia płaciła za grunty. Członkowie, którzy zjawili się po 10, 15, 20 latach od nabycia gruntu, żądają teraz, aby rozdać im go za darmo, czy za przysłowiową złotówkę. Tymczasem grunty te, są zapisane jako aktywa Spółdzielni i posiadają wartość określoną aktualnymi wycenami.
IS: Pod koniec 2009 r. wpłynęły do Spółdzielni następne wnioski o uwłaszczenie. Czy Spółdzielnia będzie je realizować?
PP: Spółdzielnia ma pół roku na dokonanie uwłaszczeń. Wnioskodawcy muszą poczekać do czasu podjęcia przez Zarząd strategicznych decyzji dotyczących dalszego kierunku rozwoju Spółdzielni. A decyzję tę podejmiemy dopiero po zapadnięciu wyroków sądowych, pojawieniu się komentarzy i interpretacji prawnych, o których mówiłem już wcześniej. Pod koniec styczna będę też uczestniczył w spotkaniu organizowanym przez Naczelną Radę Spółdzielczą, a dotyczącym sytuacji spółdzielczości mieszkaniowej w 20 lat po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Może to spotkanie nakreśli, w którą stronę powinna zmierzać spółdzielczość mieszkaniowa.
IS: A w którą stronę, Pana zdaniem, powinna zmierzać nasza Spółdzielnia Mieszkaniowa?
PP: Jako jeden z członków Zarządu, reprezentuję pogląd, że jeżeli Spółdzielnię zmusza się do rozdania majątku, to uwłaszczeni, pełni właściciele nie powinni już być członkami tejże Spółdzielni. Nie widzę żadnych szans na to, żeby utrzymać spółdzielczość mieszkaniową. Zmiany w prawie zaszły już za daleko i nie sadzę, aby dało się to odwrócić. Spółdzielnia może funkcjonować jedynie jako zarządca nieruchomości, bez idei solidaryzmu spółdzielczego i wspierania słabszych, za to na zasadach rynkowych. Na przestrzeni następnych lat, jedną z głównych ról Spółdzielni stanie się to, żeby w sposób umiejętny i kontrolowany, bez paniki i chaosu zorganizować układ wspólnotowy.
rozmawiała: J. Całka
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
