Z szefem Działu Ekonomicznego Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu Leszkiem Walczakiem rozmawiamy o zasadach, przygotowaniach, wielokierunkowości działań i postępach dwunastoletniego programu dociepleń. Program ten przewiduje modernizację ponad 160 spółdzielczych budynków w Swarzędzu i lokalizacjach pozaswarzędzkich.
IS: Jakie są zasady finansowania dociepleń, które przeprowadza Spółdzielnia?
LW: Projekt dociepleń powstał w wyniku decyzji Zebrania Przedstawicieli Członków, który wnioskował, aby docieplenia zasobów mieszkaniowych przeprowadzić w możliwie najkrótszym czasie. Zostały podjęte prace w zakresie obliczeń finansowych projektu, typowanie budynków wg kryterium ich wieku, jak i dużych opłat ponoszonych przez mieszkańców na centralne ogrzewanie. Wytypowaliśmy ponad 160 budynków, których spis wraz z terminarzem zamieszczony był w grudniowym numerze „Informatora Spółdzielczego” i który można zobaczyć w archiwum z 2009 r. na spółdzielczej stronie internetowej. Obliczyliśmy czas wykonania projektu na 12 lat. Spółdzielnia będzie jednak dokładała starań by ten okres skrócić.
IS: Z jakich środków są finansowane docieplenia?
LW: Na źródło finansowania składają się trzy elementy. Pierwszy to podwyżka 80 groszy funduszu remontowego dla mieszkańców budynków nieocieplonych. Fundusz podstawowy, w wysokości również 80 gr, wystarczał tylko na bieżące remonty, a nie na poważne modernizacje. Był on najniższy w spółdzielniach aglomeracji poznańskiej. Kolejnym źródłem finansowania są środki, które Spółdzielnia uzyskuje z różnych tytułów dzierżawczych, tzw. pożytki. Trzecim elementem jest zaś premia termomodernizacyjna, o którą Spółdzielnia ubiega się każdorazowo występując o kredyt na termoizolację do banku.
IS: Jaka jest wysokość takiej premii?
LW: Zgodnie z aktualnymi przepisami poziom dofinansowania z budżetu państwa, czyli premia, wynosi 16% wartości kredytu. Jest to stawka maksymalna, każdorazowo ustalana przez bank. Możemy więc otrzymać premię o niższej lub wyższej wartości. Przyznanie premii wynika z audytu cieplnego, wykonywanego przez audytora. Jest to wymóg niezbędny do uzyskania wsparcia finansowego z budżetu poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego, który takową premię, po zakończeniu projektu, wypłaca.
IS: Ile pieniędzy udało się zaoszczędzić dzięki premii po dociepleniu pierwszego wieżowca na os. Dąbrowszczaków 6?
LW: Bank przyznał nam ponad 30 tys. zł, które umniejszają spłatę kredytu.
IS: Zgodnie z harmonogramem, w 2010 r. Spółdzielnia miała docieplić 12 budynków plus ewentualne dwa rezerwowe. Czy uda się to zrealizować?
LW: Tak. W 2009 r. ociepliliśmy już pierwszy wieżowiec na os. Dąbrowszczaków. Mamy też cały zakres dokumentacji technicznej i pozwolenia na budowę dotyczące dwunastu budynków. Teraz zamykamy logistykę finansową. Na początku 2010 r. Spółdzielnia złożyła dwanaście wniosków na kredyty termomodernizacyjne. Liczył się czas, ponieważ w budżecie państwa na 2010 r. nie zarezerwowano środków finansowych na premie termomodernizacyjne. Według oświadczeń obu banków, w których złożyliśmy wnioski, środki na premie są nadal w dyspozycji Banku Gospodarstwa Krajowego, ponieważ pozostała jeszcze pula niewykorzystana w ubiegłym roku. Środki te, wyczerpią się prawdopodobnie w połowie 2010 r. W marcu rozpoczęły się modernizacje kolejnych wieżowców na os. Dąbrowszczaków. Wkrótce rozpoczną się nastepne docieplenia.
IS: Czy brak środków na premie oznacza, że budynki modernizowane w kolejnych latach nie będą już w ten sposób dofinansowywane?
LW: To zależy od decyzji budżetu państwa, który powinien potrzeby w tym zakresie uwzględnić. Ten proces ma nie tylko wymiar konkretny, jeśli chodzi o zmniejszenie płaconych rachunków za ciepło, ale przyczynia się do wzrostu aktywności gospodarczej przedsiębiorstw budowlanych oraz dostarczających materiały budowlane. Ma to swój wymiar pozytywny szerzej pojęty. Jeśli środków na premie zabraknie, potrzebny będzie większy udział środków własnych i zmniejszy się ilość obiektów przewidywanych do docieplenia. Można się również zastanawiać, czy gmina, która posiada znaczący budżet, nie powinna wspierać uczestników dociepleń: właścicieli kamienic, zarządców osiedli, właścicieli domów jednorodzinnych. Przy budżecie gminy Swarzędz sięgającym 130 mln zł, pula na dotacje w wysokości np. 3 mln zł, mogłaby uruchomić proces dociepleń 300, 400 budynków rocznie, w zależności od kosztów i wysokości wsparcia (np. 10 lub 15 % wartości docieplenia). Taki bonus od miasta w postaci 2 czy 3 tys. zł przy docieplaniu np. domu jednorodzinnego, byłby na pewno czynnikiem mobilizującym mieszkańców do podwyższania standardów budynków, co wpływa na ogólny wizerunek miasta.
IS: Ostatnio jeden z mieszkańców pytał redakcję dlaczego nie może finansować jedynie docieplenia swojego bloku i dlaczego ma płacić podwyższoną stawkę funduszu przez 12 lat. Co by mu Pan odpowiedział?
LW: Początkowo Spółdzielnia poszła w tym kierunku i przedstawiła takie indywidualne projekty dla trzech nieruchomości, na os. Władysława IV, w Czerwonaku i na os. Dąbrowszczaków. Przedstawiliśmy również kalkulacje finansowe. Poziom obciążeń dla tych nieruchomości kształtował się na poziomie 3 zł do 3,50 zł za m2 na miesiąc, przez okres minimum 10 lat. Na to zgody wśród mieszkańców nie było. Koszty, jakie mieliby ponieść, były zbyt wysokie. Powstała więc koncepcja, aby zrealizować program podobnie jak przed nowelizacją ustawy i stworzyć znowu „wspólny worek”, do którego wszyscy solidarnie dorzucają pieniędzy. Najnowsze interpretacje znowelizowanej ustawy pozwalały nam na taki ruch. Gromadzimy pieniądze w cyklach rocznych, aby obniżyć koszty odsetkowe, i uzupełniamy o elementy wspomniane wcześniej (premie i pożytki). Obciążenia dla mieszkańców są znacznie niższe, z punktu wyjściowego 3 złotych udało się zejść do 80 groszy.
IS: Swego czasu padały też pytania, gdzie się podziały pieniądze, które były latami gromadzone na funduszu remontowym, jeszcze przed nowelizacją?
LW: Te środki były na bieżąco wykorzystywane. Chyba nikt nie sądzi, że pieniądze były składane na rachunku i po prostu sobie leżały? Wszystkie wcześniej wykonywane docieplenia, były finansowane z tego właśnie wspólnego funduszu remontowego. Ostatni zmodernizowany w ten sposób budynek stoi przy ul. Chwaliszewo w Poznaniu.
IS: Nadal jeszcze zdarzają się pytania w rodzaju – dlaczego Spółdzielnia nic nie dokłada do wymiany wind lub dociepleń…
LW: Tu muszę przerwać. To jest właśnie to, o czym mówiłem wcześniej. Przecież stawka na docieplenia 80 groszy od metra kwadratowego jest na takim poziomie, właśnie dzięki temu, że Zarząd zdecydował się przeznaczać uzyskane dochody, czyli pożytki, do „wspólnego worka” dociepleniowego. Wpływ na kształt stawki mają również przyznawane Spółdzielni premie termomodernizacyjne. Szkoda tylko, że nie możemy starać się o dodatkowe środki z Unii Europejskiej. W Swarzędzu, jak i w wielu innych miastach, nie stworzono programu rewitalizacji, co zupełnie wiąże nam ręce. Może warto byłoby „wymusić” taką obietnicę na kandydujących w najbliższych wyborach?
IS: Co w perspektywie czasowej da mieszkańcom proces dociepleń?
LW: Nie da się ze spółdzielczych bloków zrobić tzw. budynków pasywnych, takie obiekty tworzy się od podstaw. Możemy jednak dążyć do tego, aby osiedla były jak najbardziej energooszczędne. Zależy nam, aby budynki zużywały tyle energii, ile jest niezbędne. Na ten proces składa się ocieplenie budynku, remont dachu, wymiana stolarki drzwiowej i okiennej (na klatkach schodowych, w piwnicach i przez lokatorów w mieszkaniach) oraz wprowadzenie systemu Adapterm. Każdorazowo, po zakończeniu prac na danym budynku, będzie wykonywany powtórny audyt cieplny, który pozwoli na zmniejszenie mocy zapotrzebowanej od Dalkii. Działania te mają na celu doprowadzenie do takiej sytuacji, że mieszkaniec będzie ponosił zoptymalizowane koszty faktycznego zużycia ciepła, bez strat cieplnych, wynikających z charakterystyki budynku. Niewątpliwym atutem będzie też wzrost ceny rynkowej budynku i mieszkań oraz estetyka osiedli. Spadną też koszty wynikające np. z przecieków przez łącza płytowe, tzw. spoiny. Myślę, że tegoroczna zima dała wystarczającą odpowiedź, że obrany przez Spółdzielnię kierunek jest słuszny.
IS: Czy jest szansa, żeby przyspieszyć proces dociepleń?
LW: Przyspieszenie całego procesu jest możliwe, ale wymagałoby podniesienia stawki funduszu remontowego mniej więcej o kolejne 80 groszy i wydłużenia okresu kredytowania. Wówczas można by ocieplić wszystkie budynki nawet w 4 lata. A muszę przyznać, że odzew na kompleksowy projekt dociepleniowy jest bardzo pozytywny. Mieszkańcy zdają sobie sprawę, jaką wagę ma izolacja mieszkania dla jego wartości i bieżących rachunków. Niektórzy mają wyraźne życzenie, aby jak najszybciej modernizować ich budynki, np. grupa spółdzielców w Kostrzynie i na os. Raczyńskiego. Te wszystkie sprawy są przez nas rozważane. Dodam też, że przygotowujemy już projekty modernizacyjne dla następnych nieruchomości na os. Raczyńskiego 10-11, os. Dąbrowszczaków 9-13, os. Kościuszkowców 5-8 oraz w Kostrzynie przy wszystkich trzech nieruchomościach. W pierwszej kolejności docieplenia będą uruchamiane tam, gdzie nie ma współwłaścicieli, ponieważ sprawy formalne trwają tam krócej.
J. C.
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
