Przez ponad pół wieku Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu realizowała strategiczne tematy dotyczące kompleksowych zadań. Były to m.in.: wielorodzinne budownictwo powojenne, ogromne inwestycje wielorodzinne w latach 80-tych i 90-tych, duży program budownictwa jednorodzinnego, wykładanie spółdzielczych środków finansowych i uzyskiwanie kilkudziesięciomilionowych dotacji budżetowych, kompleksowe modernizacje całych osiedli, masowe wymiany okien, optymalna gospodarka odpadami, program wymiany pokryć dachowych itp. Kolejnym strategicznym zadaniem, które będzie realizowane przez około 10 najbliższych lat, są wielokierunkowe działania w zakresie racjonalnej gospodarki cieplnej.
Gdzie uchodzi ciepło?
Narodowa Agencja Poszanowania Energii pod patronatem Departamentu Regulacji Rynku Budowlanego i Procesu Inwestycyjnego Ministerstwa Budownictwa oraz Zrzeszenia Audytorów Energetycznych, w broszurze „Termomodernizacja budynku”, określiła procentowy udział poszczególnych elementów budynku w „ucieczce” ciepła z mieszkania. I tak: poprzez wentylację uchodzi około 30-40% ciepła, przez ściany około 20-30% ciepła, przez okna około 15-25% ciepła, przez dach około 10-25% ciepła i przez piwnice około 3-6% ciepła.
Niewiele działań można przeprowadzić w ramach elementu pierwszego. Przewody wentylacyjne muszą pozostać drożne po to, aby mieszkańcy żyli zdrowiej, aby w mieszkaniach panowała odpowiednia wilgotność i aby nie pojawiało się szkodliwe zagrzybienie. Można natomiast zadbać o szczelność kolejnych elementów- ścian, okien, drzwi, dachów i piwnic.
Pozostałe elementy
Od kilku lat Spółdzielnia prowadzi masowe wymiany okien i drzwi w budynkach. Ten czas zebrał żniwo w postaci setek wymienionych okien na klatkach schodowych i dziesiątek wymienionych drzwi wejściowych. Od ubiegłego roku realizowany jest program modernizacji dachów, dzięki któremu do końca 2009 r. uda się wyremontować kilkadziesiąt pokryć dachowych (obecnie około 70). Spółdzielnia, co roku docieplała też kilka budynków, które wykazywały najniższe parametry cieplne. Nadal pozostały jednak takie, które nie spełniają współczesnych norm energetycznych i powinny być docieplone (np. osiedle w Czerwonaku i na Władysława IV) oraz takie, które spełniają normy, ale warto je podwyższyć i poprawić wygląd estetyczny budynków (np. os. Kościuszkowców).
Spółdzielnia wytypowała łącznie 163 budynki spółdzielcze, które w najbliższych 10 latach zamierza objąć kompleksowym programem dociepleń. Koszt całego projektu może wynieść około 45 ml zł, przy uwzględnieniu obowiązujących aktualnie cen. W budynkach, gdzie nie wymieniono jeszcze okien na klatkach schodowych, drzwi wejściowych lub poszyć dachowych, prace te będą wg potrzeb realizowane.
Kredyt z premią termomodernizacyjną
Korzystając z systemu wspierania przedsięwzięć termomodernizacyjnych jednocześnie z zaciągnięciem kredytu, Spółdzielnia ma możliwość uzyskania premii termomodernizacyjnych. Pomoc państwa w tym zakresie dotyczy m.in. budynków wielorodzinnych spółdzielczych. Dzięki premii docieplona nieruchomość może odzyskać do 20% wartości udzielonego kredytu. Premia termomodernizacyjna kierowana jest na szybszą spłatę kredytu lub umniejszenie rat.
Centralny Fundusz Remontowy
Według interpretacji specjalistów, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszcza możliwość utworzenia ogólnego funduszu remontowego, przy czym wydatki muszą być ewidencjonowane na funduszach remontowych nieruchomości – chociażby w celach informacyjnych. Spółdzielnia planuje na powrót stworzyć Centralny Fundusz Remontowy, na którym zdeponowane będą środki własne służące do zabezpieczenia kredytu i zasilania programu dociepleń.
Zapotrzebowanie mocy cieplnych
Jednym z działań związanych z tematem racjonalnej gospodarki cieplnej jest zapotrzebowanie mocy cieplnych. Spółdzielnia rozpoczęła współpracę z firmą zewnętrzną, zajmującą się obliczaniem tego zapotrzebowania. Obecnie prowadzone są negocjacje z firmą Dalkia w sprawie obniżenia mocy cieplnych z racji masowych wymian okien, drzwi, remontów pokryć dachowych oraz spoinowania płyt. Z tego tytułu możliwe są oszczędności rzędu nawet kilkuset tysięcy złotych. W miarę docieplania kolejnych budynków, Spółdzielnia będzie weryfikować zapotrzebowanie na moce cieplne i składać kolejne wnioski o ich zmniejszanie.
Pożytki
Na Centralny Fundusz Remontowy zostaną skierowane przychody Spółdzielni uzyskiwane z tzw. „pożytków”. Przychody te dotyczą m.in. wynajmu lokali użytkowych i garaży, dzierżawienia terenów i połaci dachowych, zysków z tytułu odszkodowań itp.
Wpływy z uwłaszczeń
Nie należy się spodziewać dużych wpływów z przekształceń mieszkań, po uwłaszczeniu ponad 500 mieszkań lokatorskich za bezcen, co umożliwiła wadliwa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednak nawet ewentualne małe wpływy z tego tytułu będą zasilać Centralny Fundusz Remontowy.
System Adapterm
W lutym 2009 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w Swarzędzu, jako pierwsza spółdzielnia w Polsce, zainstalowała w węzłach cieplnych wieżowców na os. Czwartaków tzw. system Adapterm. Rejestruje on zużycie energii i steruje systemem c.o. współpracując z radiowymi podzielnikami z wszystkich kaloryferów w budynku. Adapterm dba, aby ilość wytwarzanego ciepła odpowiadała rzeczywistemu zapotrzebowaniu i pozwala zaoszczędzić część energii (około 6%). System sprawdził się w okresie wiosenno-letnim, pozostaje czekać czy równie dobrze sprawdzi się w okresie jesienno-zimowym. Jeśli Spółdzielnia w ciągu całego roku odnotuje zapowiadane oszczędności, w system Adapterm będą wyposażane kolejne węzły cieplne.
Baterie solarne
W ramach eksperymentu, Spółdzielnia planuje także montaż baterii słonecznych na dachach płaskich w Kostrzynie Wlkp. przy ul. Piasta 2, 3, 4 i 6 oraz Wielkopolskiej 28. System będzie współpracował z istniejącymi kotłowniami gazowymi i wspomagał je w zakresie ogrzewania ciepłej wody użytkowej. W wydzielonych pomieszczeniach zostaną ustawione zasobniki ciepłej wody. Koszt całego systemu sięga do 1 ml zł, jednak Spółdzielnia będzie się starała o uzyskanie środków unijnych rzędu 85%. Wkład własny do 150 tys. zł powinien się zwrócić już po około 1,5 roku. System solarny jest już wypróbowany w SM w Bydgoszczy, gdzie baterie solarne montowane są masowo.
Podwyżki funduszów remontowych
Mieszkańcy nieruchomości, które zostaną objęte kompleksowym programem dociepleń, muszą się liczyć z podwyżkami stawek funduszu remontowego (wysokość stawki jest obecnie kalkulowana i waha się pomiędzy 0,70 do 1,00 zł od m2 mieszkania).
Stawki te są znacznie niższe niż gdyby mieszkańcy pokrywali 100% kosztów docieplenia i niższe już być nie mogą. Są one „okrojone” poprzez wspomniane wyżej działania: kredytowanie przedsięwzięcia, uzyskiwanie premii termomodernizacyjnych, kierowanie na docieplenia środków uzyskiwanych przez SM z tzw. „pożytków”, uwłaszczeń, itp. Koszty będą też niższe o prace wykonane w latach ubiegłych (wymiany okien, drzwi, remonty dachów i balkonów) oraz o upusty, jakich spodziewa się SM od firm wykonawczych (z racji skali przedsięwzięcia).
Po spłacie kosztów docieplenia w danej nieruchomości, stawka funduszu remontowego zostanie na powrót obniżona (tak jak dzieje się to w przypadku budynków docieplonych w latach ubiegłych). Kalkulując swój domowy budżet należy też liczyć się z oszczędnościami na rachunku za centralne ogrzewanie. Po ociepleniu budynku i zmniejszeniu zapotrzebowania na moce cieplne, będą to oszczędności rzędu przynajmniej 0,25 zł od m2 mieszkania.
W docieplonych budynkach nie trzeba będzie uszczelniać płyt (prace wykonywane co roku w wielu lokalizacjach) oraz przeprowadzać dużych prac remontowych, co też korzystnie wpłynie na stan kosztów nieruchomości.
Warto również zdawać sobie sprawę, że nowe przepisy dotyczące certyfikacji energetycznej budynków powodują, że mieszkania w budynkach nieocieplonych tracą na wartości (a mieszkańcy płacą wyższe rachunki), zaś w budynkach ocieplonych mieszkania wartość zyskują (a mieszkańcy płacą niższe rachunki). Od problemu dociepleń w najbliższych latach nie da się „uciec”.
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
