Rok 2012 został ogłoszony międzynarodowym rokiem spółdzielczości nie bez powodu. ONZ oraz Europejska Federacja Mieszkalnictwa dostrzega bowiem kłopoty mieszkaniowe, z jakimi borykają się mieszkańcy wielu krajów, w tym również, a nawet zwłaszcza, Polski. Jednym z celów kampanii na rzecz mieszkalnictwa spółdzielczego i społecznego jest tworzenie pozytywnego wizerunku spółdzielni mieszkaniowych, określenie ich roli, zadań i pozycji w państwie oraz w społeczeństwie.
Europejska Federacja Mieszkalnictwa
Pod koniec 2011 r. w Warszawie odbyła się kilkudniowa konferencja europejskiej organizacji mieszkaniowej CECODHAS. Powstała ona w 1988 r. i należy obecnie do najważniejszych reprezentacji spółdzielczości wobec Komisji Europejskiej i innych ciał Unii. Podkreśla ogromną rolę mieszkalnictwa społecznego w Europie, ponieważ co czwarty mieszkaniec naszego kontynentu żyje właśnie w mieszkaniu „społecznym”, a więc zbudowanym przez władze publiczne, spółdzielnie, bądź inne organizacje typu „non-profit”.
EUROPA
Mieszkalnictwo Europejskie
25% Europejczyków żyje w zasobach różnych form mieszkalnictwa społecznego. Oznacza to przeszło 100 milionów osób bądź ponad 35 milionów wybudowanych i administrowanych mieszkań, z których ok. 25 milionów ma charakter lokatorski, a 10 milionów własnościowy. Jest to ogromny potencjał ludzki i ekonomiczny.
Europejskie formy praw do lokali
W czasie konferencji przedstawiono opracowanie stworzone dla wszystkich 27 krajów UE, prezentujące różnorodność rynków mieszkalnictwa. Okazało się, że w mieszkalnictwie największy procent mieszkań własnościowych występuje w Estonii, Rumunii, Bułgarii, gdzie prawo do własności lokalu posiada około 90% ogółu mieszkań. Natomiast rynek mieszkań wynajmowanych jest bardzo dobrze rozwinięty w krajach Europy Północnej. Niemcy, jako jedyny kraj w Europie, mają większy odsetek mieszkań na wynajem niż własnościowych. Wzrost trendu własnościowego obserwuje się zwłaszcza w Europie wschodniej. Wraz z tym trendem obserwuje się również wzrost cen nieruchomości i kosztów utrzymania lokali. Przeciętne koszty utrzymania lokali w Europie stanowią około 20-25% przychodów gospodarstwa domowego.
Do grupy krajów z największym odsetkiem budownictwa społecznego (na wynajem) około 32%, należą: Holandia, Dania, Austria, Wielka Brytania, Francja, Szwecja, Finlandia. Kraje, w których budownictwo społeczne nie występuje w ogóle, to: Grecja, Hiszpania, Portugalia i kraje Europy Wschodniej.
Niepokojący przykład stanowi Słowacja. Tam sprywatyzowano sektor mieszkaniowy i zlikwidowano spółdzielnie mieszkaniowe. Oceniono, iż prywatyzacja na Słowacji była decyzją polityczną, w związku z tym, że wytworzono negatywną atmosferę wobec spółdzielczości mieszkaniowej. Rozdano majątek spółdzielczy nie informując obywateli, że pozyskanie mieszkania na własność wiąże się ze wzrostem kosztów jego utrzymania. Stawało się to widoczne, kiedy Spółdzielnie w wyniku rozdania majątku upadały. Jako pozytywny przykład podano Niemcy, gdzie zarówno ziemia, jak i budynek są własnością spółdzielni. Ta zaś czerpie korzyści z tytułu wynajmu majątku wspólnego i te dodatkowe przychody przeznacza na dofinansowanie kosztów utrzymania lokali mieszkalnych, co skutkuje zmniejszeniem wysokości opłat za lokale.
Innym negatywnym przykładem była Armenia. Trwa tam proces prywatyzacji zasobów społecznych. Państwo stwierdziło, że problem pozyskania mieszkania jest problemem obywatela a nie rządu. W Armenii 96% zasobu mieszkaniowego jest w rękach prywatnych, lecz obywatele nie są w stanie ich utrzymać. Stan zasobów jest bardzo slaby. Problem mieszkaniowy w Armenii jest trzecim problemem, pod względem istotności, po problemie nędzy i bezrobocia.
Kryzys a mieszkalnictwo europejskie
CECODHANS zaprezentował wyniki badań przeprowadzonych wśród państw członkowskich, dotyczących wpływu kryzysu na mieszkalnictwo. W większości państw kryzys objawił się zachwianiem sytuacji finansowej gospodarstw domowych, co z kolei spowodowało problemy ze spłatą zaciągniętych na zakup lokali mieszkalnych kredytów oraz problemy z terminową regulacją zobowiązań z tytułu opłat za mieszkanie. Skutkuje to koniecznością eksmisji tych osób z zajmowanych lokali i koniecznością zapewnienia im lokali socjalnych. Ponadto, prawie we wszystkich państwach kryzys spowodował koncentrację i grupowanie się organizacji zrzeszeniowych zarządzających zasobami mieszkaniowymi, typu spółdzielnie mieszkaniowe czy TBS.
Najbardziej skutki kryzysu odczuła ludność w Hiszpanii i we Włoszech. Natomiast w Szwecji mieszkalnictwo nie odczuwa skutków kryzysu praktycznie w żaden sposób. Nie ucierpiał również system mieszkaniowy we Francji, ponieważ finansowanie mieszkalnictwa w tych krajach odbywa się poza pośrednictwem państwa. Tam kryzys objawił się we wzroście zadłużeń z tytułu opłat za lokale i wydłużeniem okresu zalegania z opłatami.
Podsumowano, że mieszkalnictwo i zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych w różnej formie, zarówno socjalnej, społecznej, spółdzielczej czy własnościowej jest jedną z najważniejszych kwestii obywateli wszystkich państw. W wielu krajach znaczna część obywateli straciła swoje mieszkania w związku z trudnościami finansowymi spowodowanymi kryzysem, czyli w związku z utratą pracy.
Ogólnoeuropejskie budownictwo spółdzielcze
Zastanawiano się nad wdrożeniem rozwiązań w skali europejskiej dotyczących budownictwa spółdzielczego i socjalnego. Rynek wymusza na wszystkich podmiotach konkurencyjność i w konsekwencji znaczna część podmiotów non-profit przekształca się w podmioty nastawione na zysk. Spółdzielczość w dobie kapitalizmu jest pewną alternatywą dla osób o niskich i średnich dochodach i może być rozwiązaniem problemów mieszkalnictwa społecznego.
POLSKA
Mieszkalnictwo społeczne w Polsce
W Polsce brak mechanizmów finansowych umożliwiających realizację budownictwa społecznego. Tym samym Polski system jest niewystarczający do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych polskiego społeczeństwa. Obecny poziom standardu mieszkaniowego w Polsce, kraje „starej” UE osiągnęły już ponad 50 lat temu.
W żadnym państwie nie istnieje możliwość rozwiązania problemu mieszkalnictwa bez systemu budownictwa społecznego (mieszkania pod wynajem), dla osób których nie stać na zakup lokalu mieszkalnego na własność. Zdaniem prelegentów, lansowanie trendu własnościowego w Polsce pogłębia tylko lukę mieszkaniową, co w konsekwencji może doprowadzić do załamania się całego systemu mieszkaniowego w kraju.
Mieszkanie, jako dobro społeczne
Do 1989 r. mieszkanie było traktowane jako dobro społeczne. Cena jego uzyskania i użytkowania była na relatywnie niskim poziomie i nie stanowiła bariery dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych większości rodzin. Było to możliwe dzięki przejęciu przez państwo znacznej części kosztów sektora mieszkaniowego (dotowanie części kosztów budowy, udzielanie długoterminowych i niskoprocentowych kredytów, niski poziom cen za usługi komunalne dotowane z budżetu państwa – woda, kanalizacja, ciepło, wywóz śmieci).
Mieszkanie, jako towar
Zmiany społeczno-gospodarcze od 1989 r. przyniosły ze sobą również zmianę sposobu traktowania mieszkania w polityce gospodarczej państwa. Stało się ono dobrem o cechach towaru, za który zapłaci obywatel. Głównym regulatorem sektora mieszkaniowego stały się reguły wolnego rynku. Wypromowano tendencję, że mieszkania powinny stać się osobistą własnością obywateli. Państwo prawie całkowicie wycofało się z finansowego wspierania sektora mieszkaniowego. Jeszcze w 1992 r. około 6,1% wydatków budżetu państwa kierowano na wspomaganie mieszkalnictwa, zaś już w 2007 r. wsparcie spadło do poziomu poniżej 0,5%, w 2008 do 0,4%, a w 2009 do 0,3%. Drastycznie zmniejszyła się liczba budowanych mieszkań, a w 90% mają one obecnie status własnościowy. Zlikwidowano również budownictwo spółdzielczych mieszkań lokatorskich.
Wzrost opłat mieszkaniowych
Wraz z wycofywaniem się państwa z dotowania sektora mieszkaniowego, zmieniły się też warunki świadczenia usług energetycznych i innych opłat komunalnych. Wzrost opłat mieszkaniowych był szybszy od tempa inflacji. Coraz droższe opłaty ograniczyły możliwości zwiększenia nakładów na remonty i modernizacje budynków, i to mimo ciągłego wzrostu opłat dla mieszkańców.
Pomoc państwa
Inwestycje mieszkaniowe w Polsce od lat charakteryzują się bardzo niskim poziomem. W ostatnich kilkunastu latach stanowiły zaledwie 2% Produktu Krajowego Brutto, wobec 6% PKB w najlepszych dla polskiego budownictwa latach. Polska odstaje w tym zakresie od większości krajów UE i nie tylko. Większość krajów realizujących strategię przyśpieszenia mieszkaniowego przeznacza na inwestycje nawet powyżej 10% PKB (np. Niemcy, Irlandia, Finlandia, Cypr). Polska z intensywnością budowania ostatnimi laty 2-3 mieszkań na 1 tysiąc ludności (czy nawet rekordu z lat 1978-1979 – oddawania około 8 mieszkań na 1 tys. ludności), należy do zdecydowanych outsiderów w tym zakresie. W 2010 r. w naszym kraju istniało 448 mieszkań na 1 tysiąc ludności (jeszcze w 1950 r. było 235 lokali na 1000 osób), co wskazuje, że Polska jest nadal daleko w tyle za krajami wysoko rozwiniętymi, gdzie stopień nasycenia sięga około 500 istniejących mieszkań na 1 tysiąc ludności.
Ile metrów za miesięczną pensję?
Ekwiwalentem średniej płacy miesięcznej w naszym kraju jest około 0,7 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Analogiczny poziom wystąpił na Węgrzech, nieco niższy w Chinach (0,6m2) i Serbii (0,4m2). W innych krajach wskaźnik ten ukształtował się na poziomie: USA (3,7 m2), Izrael i Japonia (2,5 m2), Austria, Finlandia i Holandia (2,2 m2), Hiszpania, Irlandia, Szwecja, Cypr (2,0 m2), Luksemburg i Niemcy (1,5 m2), Czechy i Turcja (1,0 m2).
Ile na utrzymanie mieszkania?
Statystycznie, wydatki na utrzymanie mieszkania w naszym kraju stanowią aktualnie około 20% ogółu wydatków gospodarstw domowych (nie wliczając opłat związanych z kredytem hipotecznym), natomiast w 1989 r. stanowiły tylko 8-9%. Urynkowienie gospodarki mieszkaniowej i wycofanie państwa z dotacji na cele mieszkaniowe spowodowały znaczny wzrost kosztów utrzymania mieszkania. Nie rekompensuje tego funkcjonujący system dodatków mieszkaniowych, ponieważ korzysta z niego tylko około 6% polskich gospodarstw domowych. Przykładowo w Danii taka forma pomocy dotyczy 21% gospodarstw domowych, w Finlandii 20%, we Francji 19,5%, a w Niemczech 7,8%.
Luka mieszkaniowa
Szacuje się, że aktualna luka mieszkaniowa w Polsce wynosi 2-3 mln mieszkań, a w obrębie mieszkań społecznych około 1,5 mln.
Mieszkalnictwo gminne
W 1990 r. zasób mieszkań publicznych, szacowany na około 2 mln, został przekazany gminnym samorządom, które miały realizować lokalna politykę mieszkaniową. Obecnie gminy posiadają około 1,2 mln mieszkań, najczęściej o niskim standardzie powierzchniowym i technicznym. Badania przeprowadzone przez Instytut Rozwoju Miast w 2008 r. wykazały, że na przydział mieszkania gminnego oczekuje w Polsce około 125 tys. rodzin, z czego 75 tys. na lokal socjalny. Zasób mieszkań komunalnych rośnie jednak w niewystarczającym tempie. W latach 2001-2009 wybudowano zaledwie 26 tys. mieszkań komunalnych. Czas pokazał, że gminy nie rozwiązały problemu mieszkaniowego w Polsce.
Preferencyjne kredyty
W połowie lat 90-tych utworzono w Polsce Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, który udzielał preferencyjnych kredytów na budowę mieszkań pod wynajem TBS-om i spółdzielniom, budującym mieszkania lokatorskie. W latach 1995-2010, ze środków funduszu udzielono 1.789 kredytów w związku z budową 94,6 tys. mieszkań. W 2008 r. na przydział mieszkania w TBS oczekiwało około 90 tys. gospodarstw domowych.
W Polsce najmniejsza pomoc państwa
W ostatniej dekadzie budownictwo komunalne stanowiło jedynie 1-4% całości efektów budownictwa, zaś TBS-owskie około 2-7%, z tendencją spadkową w ostatnich kilku latach. Liczba mieszkań społecznych w Polsce jest zdecydowanie niewystarczająca, a zaangażowanie państwa w finansowanie sektora mieszkaniowego cały czas maleje. Prezydencja Francuska UE stwierdziła, że wydatki budżetu państwa na mieszkalnictwo w Polsce w stosunku do PKB są najniższe w całej Unii Europejskiej i nie ma drugiego kraju o tak niskim wskaźniku.
Likwidacja „Rodziny na swoim”
W 2006 r. wprowadzono program „Rodzina na swoim” stanowiący pomoc państwa dla rodzin nabywających lokal lub budujących dom. Wsparcie polega na spłacaniu przez państwo przez 8 lat części odsetek od kredytu. W sierpniu 2011 r. wprowadzono jednak nowelizację do ustawy, w której określono termin przyjmowania wniosków o kredyty preferencyjne do 31 grudnia 2012 r. Później program ulegnie likwidacji. W maju 2009 r. uległ likwidacji także Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Zlikwidowano podstawowe instrumenty polityki mieszkaniowej, nie przedkładając w to miejsce żadnej racjonalnej propozycji.
Brak ulg
Opisanemu procesowi zmniejszania udziału państwa w dotacjach mieszkaniowych, towarzyszył też proces wycofywania państwa ze stosowania ulg w podatkach dochodowych. Zlikwidowano tzw. dużą ulgę budowlaną oraz ulgę remontową. Odbija się to w sposób negatywny na liczbie budowanych mieszkań i powoduje zwiększanie się, i tak już dużej w Polsce, luki mieszkaniowej. Badania GUS w 2011 r. wykazały spadek w budowie mieszkań o 12,3% mniej w stosunku do roku poprzedniego.
Rozwiązaniem intensyfikacja budowy
Brak w Polsce spójnej polityki mieszkaniowej. Państwo promuje prawo własności lokalu, czyli wspiera zabezpieczenie grup społecznych o wyższych dochodach, które posiadają zdolność zakupu na własny koszt. Brak natomiast rozwiązań, które pobudziłyby budownictwo uspołecznione dla warstw społecznych o niskich i średnich dochodach. Zdarza się, że po przekształceniu dotychczasowego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności powstają wspólnoty mieszkaniowe, a nowi właściciele nie posiadają wystarczających środków na remont wykupionych zasobów.
Rozwiązać problem mieszkalnictwa w Polsce mogłoby tylko budowanie 3 lub 4-krotnie razy intensywniej niż ostatnimi laty. W celu zrównania w 2025 r. liczby mieszkań z prognozowaną liczbą gospodarstw domowych oraz osiągnięcia średniego poziomu w Unii Europejskiej, Polska w latach 2006-2025 powinna wybudować około. 5.360 mieszkań. Rocznie deweloperzy, spółdzielnie, TBS-y, indywidualni inwestorzy (domki jednorodzinne), zakłady pracy i gminy oddają łącznie niecałe 120-140 tys. mieszkań (dane z ostatnich kilku lat). Jest to więc zadanie trudne i wymaga wdrożenia promieszkaniowej strategii rozwoju ekonomicznego.
Ile kto buduje?
Obserwowany od szeregu ostatnich lat regres w budownictwie mieszkaniowym jest następstwem wycofywania się przez państwo z pomocy dla budownictwa mieszkaniowego. Obecnie około 1/2 liczby mieszkań i 2/3 ich powierzchni użytkowej realizowane jest w ramach budownictwa indywidualnego. Zaś w latach kulminacji polskiego budownictwa mieszkaniowego było to około 3/4 mieszkań w tzw. budownictwie uspołecznionym.
Jak wspomniano wcześniej, w najlepszym dla polskiego budownictwa okresie, nakłady państwa na cele mieszkaniowe stanowiły około 6% PKB, a w ostatnim 20-leciu tylko 2% PKB. Przykładowo w 1978 r. oddano 284 tys. mieszkań (8 lokali na 1 tys. ludności) a w najgorszym 1996 r. tylko 62 tys. mieszkań (1,6 lokali na 1 tys. ludności). W 2010 r. oddano niecałe 136 tys. mieszkań (3,6 na 1 tys. ludności).
Kątem u rodziny
Szacuje się, że w Polsce około 1,6 mln gospodarstw domowych nie posiada samodzielnego mieszkania. Około 65 tys. Polaków żyje w dosłownym znaczeniu na ulicy. Kilkaset tysięcy mieszka kątem u rodziny lub podnajmuje lokal. Tylko 1/10 gospodarstw domowych ma zdolność kredytową predysponującą ją do samodzielnego zaspokojenia potrzeby mieszkaniowej.
Za powrotem lokatorskiego
Problem można rozwiązać wracając do budownictwa lokatorskiego. Spółdzielnie powinny uzyskać możliwość pozyskiwania kredytów na tanie budownictwo. Mieszkania lokatorskie zapewniłyby dach nad głową osobom, których nie stać na zakup mieszkania od dewelopera lub opłacanie czynszu rynkowego. Ponadto budownictwo lokatorskie wpłynęłoby na obniżenie ceny budowanych mieszkań. Państwo zyskałoby tani i skuteczny instrument rozwiązania problemu mieszkaniowego w Polsce. Takie budownictwo pobudziłoby gospodarkę, zwiększyło zatrudnienie i dochody budżetu. Wspieranie budownictwa przez państwo stanowi bowiem swego rodzaju inwestycję. Budowanie mieszkań przynosi coroczne wpływy do budżetu z PIT, CIT, VAT, przewyższające ewentualne wydatki pomocowe.
CECODHAS wspierał polską spółdzielczość w proteście przeciwko uchwaleniu niespółdzielczych regulacji prawnych poprzez wystąpienia pisemne do władz Rzeczpospolitej Polskiej, zawierające wnioski o nieuchwalanie przez polski Sejm tych szkodliwych ustaw. Spółdzielnie we wszystkich krajach nie podlegają państwu lecz ludziom, którzy je tworzą i nie mogą służyć realizacji celów politycznych, lecz mają służyć członkom spółdzielni, którzy je powołali. W ocenie europejskiej organizacji mieszkaniowej proponowane w Polsce rozwiązania prawne są szkodliwe dla polskiej spółdzielczości i niezgodne z Międzynarodowymi Zasadami Spółdzielczymi.
Źródło:
• „Społeczne budownictwo mieszkaniowe w Polsce – stan i perspektywy” Tomasz Jórdeczka i Iwona Drozd-Jaśniewicz
• „Mieszkania na ślizgawce” Jerzy Jankowski
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
)
